Donnerstag, 14. November 2019

Warum neben dem Notar ein Rechtsanwalt notwendig ist

Manch einer denkt, wenn ein Vertrag beim Notar zu unterzeichnen ist, dass alles so seine Richtigkeit habe. Doch das ist ein oft folgenschwerer Irrtum.

Der Notar ist verpflichtet, einen ausgeglichenen Vertrag zu erstellen. Der Anwalt hingegen ist nur seinem Mandanten verpflichtet. Das bedeutet: der Rechtsanwalt wird schon aus seiner Berufspflicht heraus immer die bestmögliche Variante für seinen Mandanten erzielen wollen.

Dies kann gerade bei Eigentumsübertragung ein wesentlicher Unterschied sein: so ist in notariellen Verträgen oft von Nutzungsrechten (wie z. B. Wohnrecht, Gartennutzungsrecht, u. ä.) ohne weitere Erläuterung die Rede. Dies führt später in der Praxis häufig zu Streitigkeiten zwischen Neueigentümer und Nutzungsberechtigtem. Ob es hier um den Werterhaltung bzw. Erneuerung des Gebäudes, Renovierungen, Nutzungsanteil des Gartens, Tierhaltung in Wohnung und Garten, Veränderungen an der Immobilie, Neuerrichtung von Freisitzen im Garten, Schottern oder Pflastern eines Vorgartens zur Parkraumschaffung, oder ähnliches geht, nur um einige Beispiele zu nennen. Oft wird auch ein Pflichtteilsverzicht in diesen Verträgen enthalten sein, ohne dass dies dem juristischen Laien klar ist. Hier wird ein Anwalt mit Erfahrungen in der Vertragsgestaltung regelmäßig darauf achten, dass Details zu Nutzungsrechten erarbeitet werden, um späteren Auslegungstreitigkeiten vorzubeugen.

Auch beim Grundstückserwerb von Baugrundstücken ist eine anwaltliche Überprüfung des Vertrages sinnvoll. Manche schlagen eine Abbedingung des § 436 Absatz 1 BGB vor mit dem Übergang der Kostenlast bei Vertragsunterzeichnung; andere weisen nicht erkennbar für Laien auf die Beitragsproblematik hin. Die Notare weisen zwar bei der Verlesung darauf hin, dass die Regelung des § 436 Absatz 1 BGB nicht abbedungen wurde. Ist dann einem juristischen Laien klar, dass dann vom Grundstücksverkäufer noch alle Beiträge für Erschließungskosten verlangt werden können? Dabei kann die Fertigstellung lange nach dem Grundstücksverkauf liegen; entscheidend ist der für den Verkäufer oftmals nicht erkennbare Beginn der Planungsphase in der öffentlichen Verwaltung. Dies kann für den Grundstücksverkäufer hohe Beitragssummen bedeuten, während sich der Erwerber über einen geschickten Schachzug freuen kann.

Besonders bei Eheverträgen sollte derjenige, der den Ehevertrag vorgelegt bekommt, diesen ausführlich prüfen lassen. Das verursacht zwar zusätzliche Kosten, hilft aber spätere Benachteiligungen wirksam zu vermeiden und auf eine für beide Seiten faire Lösung hinzuwirken.

Dies gilt natürlich genauso für notarielle Scheidungsfolgevereinbarungen, die dazu abgeschlossen werden können, um ein umfangreiches streitiges Gerichtsverfahren mit sehr langen Verfahrensdauern zu vermeiden. In solchen Scheidungsfolgevereinbarungen kann Ehegattenunterhalt, nachehelicher Unterhalt, Kindesunterhalt, der Versorgungsausgleich, der Zugewinnausgleich, die Vermögens- und Hausratsauseinandersetzung und weiteres geklärt werden. Eine solche notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung ist ein Mittel, um eine zügige Scheidung zu erreichen, unter der Voraussetzung, dass diese Vereinbarung ausgeglichen ist und nicht eine Seite unangemessen benachteiligt. Dies zu prüfen ist nun wieder die Aufgabe des Rechtsanwalts des jeweiligen Beteiligten. Damit kann der Anwalt sicherstellen, dass für seinen Mandanten die optimale Lösung gefunden wird.

Wer jetzt denkt, er geht dann einfacherweise zu einem Notar (in Hessen sind Anwaltschaft und Notariat als Anwaltsnotariat zusammengefasst, während in Thüringen Anwalt und Notar getrennte Berufe sind), der als Rechtsanwalt und Notar firmiert, irrt leider. Sobald der Anwaltsnotar als Notar tätig wird, darf er nicht als Rechtsanwalt beraten. Umgedreht, wenn der Anwalt tätig wird, darf er nicht mehr als Notar fungieren. Sonst läge ein strafbarer Interessenkonflikt (sog. Interessenkollision) vor, der bis zum Parteiverrat gehen kann. Ein solches Risiko wird verständlicherweise kein Notar eingehen, deshalb kann der Verbraucher auch keine optimale anwaltliche Beratung von ihm erwarten.

Sie sollten Entwürfe für notarielle Verträge, die mit einer Frist von zwei Wochen zur Kenntnisnahme an Sie als Vertragspartner übersendet werden, immer juristisch prüfen lassen. Nur dann können Sie unliebsame spätere Überraschungen vermeiden.

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